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Mieter müssen steigende Heizkosten und Modernisierungsumlagen für neue fossile Heizungen nicht akzeptieren. Zu diesem Schluss kommt ein neues Rechtsgutachten im Auftrag des Umweltinstitut München und von Protect the Planet. Das Gutachten sieht gute Erfolgsaussichten, entsprechende Kosten vor Gericht anzufechten. Zugleich eröffnet es einen Weg, das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) durch das Bundesverfassungsgericht überprüfen zu lassen.
Die auf Umwelt- und Energierecht spezialisierte Kanzlei Günther aus Hamburg hat die mietrechtlichen Folgen des geplanten GModG untersucht. Das Ergebnis ist, dass sowohl die Umlage höherer Betriebskosten als auch die Umlage von Investitionskosten für neue fossile Heizungen rechtlich angreifbar sein können. In beiden Fällen halten die Gutachter eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes für erforderlich.
Wirtschaftlichkeit bei Betriebskosten
Vermieter dürfen ihren Mietern nach dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot keine unnötig hohen Betriebskosten auferlegen. Entstehen durch eine neu eingebaute fossile Heizung dauerhaft höhere Heizkosten, verstößt deren Umlage dem Gutachten zufolge gegen dieses Gebot. Maßgeblich sind dabei zunächst die Verbrauchskosten. Ob Vermieter einwenden können, eine Wärmepumpe wäre in der Anschaffung teurer gewesen, hält das Gutachten für zweifelhaft. Hängt die Entscheidung eines Gerichts davon ab, ob der Einbau der fossilen Heizung rechtmäßig war, müsste das Gericht nach Artikel 100 Grundgesetz das Bundesverfassungsgericht anrufen. Dieses hätte dann zu prüfen, ob das GModG verfassungsgemäß ist.
Anfechtbarkeit der Modernisierungsumlage
Nach geltendem Recht dürfen Vermieter die Kosten einer neuen Heizung nur dann auf die Miete umlegen, wenn diese Energie einspart. Dies ist bei einer neuen Gasheizung nicht zwingend der Fall. Das GModG würde eine solche Umlage zwar wieder ermöglichen. Nach Einschätzung des Gutachtens können Mieter dagegen jedoch klagen, weil die Umlage auf einem möglicherweise verfassungswidrigen Gesetz beruht. Auch in diesem Fall müsste das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes entscheiden.
Das Gutachten zeigt einen Weg auf, wie betroffene Mieter mit überschaubarem Aufwand durch einfache Klage vor einem Amtsgericht entweder direkt die erhöhten Kosten beklagen oder das vermutlich verfassungswidrige Gebäudemodernisierungsgesetz zu Fall bringen können. Rechtsanwalt Johannes Franke, Leitautor des Gutachtens, erklärt: „Sobald ein Vermieter sich für den Einbau einer neuen fossilen Heizung entscheidet, trägt er das Risiko, die Anschaffungskosten und einen Großteil der Betriebskosten nicht umlegen zu können.“
→ Kurzgutachten zur Abwälzbarkeit der Betriebs- und Investitionskosten fossiler Heizungen
Risiken für Vermieter und Empfehlungen
Leonard Burtscher, Referent für Energie- und Klimapolitik am Umweltinstitut München, kommentiert: „Das Gebäudemodernisierungsgesetz sorgt nicht für Freiheit im Heizungskeller, sondern vor allem für Unsicherheit, vor allem bei Vermieter:innen. Wir empfehlen, diese Unsicherheit zu umschiffen, indem nur noch Heizungen auf Basis von vollständig erneuerbaren Energien eingebaut werden. Diese sind nicht nur langfristig günstiger für alle Beteiligten, sondern auch rechtssicher einzubauen und beliebig lange einsetzbar.“
Markus Raschke, Geschäftsführer von Protect the Planet, ergänzt: „Das Gebäudemodernisierungsgesetz wird von zahlreichen Rechtsgutachten als verfassungswidrig eingestuft und steht auf äußerst wackeligen Füßen. Betroffene Mietparteien können eine gerichtliche Überprüfung anstoßen und Zivilgerichte zu der Auffassung kommen, dass der Einbau einer fossilen Heizung gegen das Mietrecht verstößt. Daher wäre dringend notwendig, das Gebäudemodernisierungsgesetz vom Bundesverfassungsgericht auf seine Verfassungsmäßigkeit prüfen zu lassen.“ ■
Quelle: Rechtsanwälte Günther / Umweltinstitut München / fl
