Was, wie und wie viel kann Deutschland noch bauen? Unter dieser Fragestellung trafen sich Verbände des Wohnungsbaus und Vertreter der Politik beim Fachforum des 14. Wohnungsbau-Tages. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) hatte vorab eine Studie zur aktuellen Lage des Wohnungsbestands im Auftrag des Verbändebündnis Wohnungsbau veröffentlich und bei der Veranstaltung vorgestellt. Das Bündnis stellt Forderungen an die Akteure der Politik. Vertreterinnen und Vertreter diskutierten diese unteranderem mit Bundesbauministerin Klara Geywitz und Bundeswirtschafts- und Klimaminister Robert Habeck.
Studie untersucht Wohnungsbaubestand
Die Studie der Arbeitsgemeinschaft analysierte den Wohnungsbau daraufhin, wie viele Wohnungen in Deutschland benötigt werden und für wen sie errichtet werden sollen. Den Bedarf an Wohnungen leitet die Studie von der aktuellen Bevölkerungsentwicklung ab. Bei stabilen Geburten- und Sterberaten, fällt hierbei besonders die Zuwanderungsquote ins Gewicht. 1,45 Millionen Menschen seien 2022 zugewandert, wobei davon ausgegangen wird, dass ein nicht unbeträchtlicher Teil bleiben wird. Daraus sei das Verhältnis von Bedarf und Bestand des Wohnungsmarktes abzuleiten. Knapp unter 300.000 Wohnungen wurden 2022 gebaut. Die Wohnungsmarktsituation zeigt jedoch ein geographisch unausgeglichenes Bild. In Ostdeutschland erkannten die Forschenden teilweise starke Wohnungsüberhänge, wohingegen im Westen Defizite zu verbuchen sind. Eine weitere Entwicklung die für den Wohnungsmarkt zu betrachten wäre ist die Verringerung von Personen je Haushalt. Gab es im Jahr 2000 noch mehr als 2,2 durchschnittliche Einwohner eines Haushaltes vermutet die Forschung für Bevölkerungsentwicklung 1.9 Personen pro Haushalt. Damit steigt der Bedarf an Wohnungen.
Dieser Bedarf trifft auf den Wohnungsbestand. Die Studie ergab, dass von den rund 19,2 Millionen Wohngebäuden in Deutschland ungefähr 60 Prozent vor Einführung der 1. Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurden. Insbesondere die 7,2 Millionen Bestandsgebäude der 50er bis 70er Jahre weisen über den energetischen Aspekt hinaus oftmals auch substanzielle Defizite auf. Das liegt am Materialmangel nach dem Zweiten Weltkrieg und anderseits an der auf Quantität ausgerichteten Bauausführung, vermuten die Forschenden. Hinzu komme, dass die damaligen Wohnungsgrößen und -zuschnitte vor dem Hintergrund heutiger und zukünftiger Ansprüche in der Regel nicht mehr zeitgemäß sind. Insgesamt sind ungefähr 4,1 Millionen Wohnungen von technischen, konstruktiven oder sonstigen Defiziten in unterschiedlicher Häufung betroffen.
Aus dem aktuellen Bestand und der Bevölkerungsentwicklung bestimm die Forschenden einen durchschnittlichen Wohnungsbedarf von 350.000 Einheiten jährlich. Diese setzen sich zusammen aus positiven Bedarf, der sich aus dem Bevölkerungswachstum ergibt und dem Ersatz nicht sanierbarer Wohneinheiten. Im Jahr 2022 seien jedoch nur 280.000 Wohnungen gebaut worden. Für 2023 werden 240.000 gebaute Wohnungen errechnet. Dazu wächst der Bauüberhang immer mehr an. Hierbei ist auch die Frage, wie viele genehmigte Gebäude aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Lage überhaupt umgesetzt werden. Von 2000 bis 2023 seien die Kosten für einen Quadratmeter im Rohbau um 100 Prozent, für den technischen Ausbau um 318 Prozent und für die Baunebenkosten um 125 Prozent gestiegen. Auch die Vorgaben von Bund und Ländern erhöhen die Investitionskosten. Eine Umfrage der Studie von 1.500 Wohnungsunternehmen ergab, dass daher 43 Prozent 2023 ohne Neubau planen.
Verbändebündnis Wohnungsbau fordert klare Förderbedingungen
Das Verbändebündnis Wohnungsbau, zu dem unteranderem der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, der Deutsche Mieterbund und der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel gehören, stellen im Rahmen des Fachforum drei Forderungen an die Regierung, um den Wohnungsbau in die richtige Richtung zu bringen.
Das Bündnis fordert ausreichende Förderung des Neubaus, insbesondere für soziales und bezahlbares Wohnen. Die in der aktuellen Förderung als besonderer Anreiz vorgesehene Nachweisführung zur Einhaltung des EH-40 Standards führe zu einer weiteren Erhöhung der Komplexität von Vorgaben und scheitere in der Praxis an fehlenden Kapazitäten zur Nachweisführung. Daher fordern die Verbände eine Sozialbauoffensive mit einem Sondervermögen von 50 Milliarden Euro. Außerdem solle für das Segment des bezahlbaren Wohnens weitere 22 Milliarden Euro bereitgestellt werden. Das Ausmaß der Beträge würde von der Studie unterstützt werden.
Als zweite Forderung sollen noch nicht begonnene, genehmigte Wohnungen im Bauüberhang zu Sozialwohnungen oder Wohneinheiten im Segment bezahlbares Wohnen werden. Zudem sollen Baulandflächen ausgewiesen werden. Nach dem Bündnis wäre die Überführung eine: „WIN-WIN-Situation für alle Beteiligten, die gerade in Zeiten mit einbrechender Baukonjunktur Signalwirkung hätte. Die soziale Wohnungsbauförderung könnte sich hier zu einem entscheidenden Faktor entwickeln“.
Abschließend fordern die Mitglieder für den Neubau auch Potenziale im Bestand zu nutzen. Dazu sollen die Erweiterung mit Aufstockung und Dachausbauten, die Nachverdichtung im Quartier und die Umwandlung von Büro- oder Gewerbeimmobilien in bezahlbaren Wohnraum gehören. Unterstützt wird diese Forderung von Modellrechnungen die zeigen, dass eine Erhöhung der baulichen Dichte in Ballungszentren Mietpreissenkungen von 20 Prozent und mehr pro Quadratmeter ermöglichen.
Unterstützung nicht nur durch finanzielle Mittel
In Bauanträgen kann man nicht wohnen – dieser Ausspruch wurde während des Fachforums zum Wohnungsbau-Tag einige Male wiederholt. Der Grund dafür ist der auch durch die Studie identifizierte deutliche Bauüberhang. Nach Bundesbauministerin Klara Geywitz und befragten Bauunternehmen zeigt das zumindest, dass genügend Bauaufträge vorhanden sind. Geywitz zählte in ihrer Rede die veranlaßten Beschlüsse der Bundesregierung auf. Dazu gehören unteranderem der Härtefallfond in Höhe von 1,1 Milliarden Euro, ein Sondervermögen für soziales Wohnen von 14,5 Milliarden Euro und das 500 Millionen-Programm „Junges Wohnen für Studierende und Auszubildende“, das auf eine Milliarden Euro erhöht werden kann. Seit dem 1. März ist außerdem die Förderung für klimafreundliches Bauen aktiv. Dieses wird ab dem 1. Juni auf Familien mit Kindern erweitert und soll aufgrund der erfolgreichen Auslastung weiter geführt werden. Beschleunigung von Bauprozessen soll durch die Novelle des Raumordnungsgesetz und weitere Digitalisierung erreicht werden. Außerdem ist die Neuaufsetzung der Baugesetzgebung für 2024 geplant.
Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck skizzierte zu Beginn seiner Rede noch einmal die gestiegenen Kosten in der Baubranche. Neben der Zahl der fertiggestellter Gebäude ging zudem die Zahl der gestellten Bauanträge zurück. Für Habeck geht es vor allem darum, einer Unterlastung gegenzusteuern: „Das heißt, dass wir unter soziale ökologische Aspekten, nicht die Bauwirtschaft kaputt gehen lassen und kaputt sparen“, sagte er. Unterstützung sei jedoch nicht nur von finanzieller Natur und könne beispielsweise durch Entbürokratisierung erreicht werden. Steuerliche Abschreibungen für Sanierungen und die Bundesförderung für effiziente Gebäude könnten zudem erhöht werden. Quelle: ARGE, Verbändebündnis Wohnungsbau / fk
