Hallo zusammen,
mein Kunde saniert und erweitert ein ca. 120 Jahre altes Einfamilienhaus zu einem Mehrfamilienhaus. Der Bauantrag wurde als Sanierung genehmigt, da geplant war, zwei Außenwände zu erhalten. Zudem wurde eine Aufstockung um 1,5 Geschosse vorgesehen.
Nach Bestätigung des Vorhabens durch die KfW und Beginn der Teilabrissarbeiten stellte sich jedoch heraus, dass der Boden unter dem Gebäude nicht mehr tragfähig ist. Um ein stabiles Fundament zu schaffen, müssten ca. 2,5 Meter ausgekoffert und die Bestandswände inkl. Fundamente neu hergestellt werden.
Das Bauamt hat daraufhin einen Baustopp verhängt und fordert einen neuen Bauantrag, weil das Projekt nun als Neubau gewertet werden soll
Meine Frage:
Zählt das Vorhaben weiterhin als Sanierung für die KfW, auch wenn die ursprünglichen Bestandswände aufgrund der baulichen Gegebenheiten nicht erhalten werden konnten? Gibt es rechtliche oder bautechnische Argumente, um den Sanierungsstatus beizubehalten? Es wurde alles dokumentiert & festgehalten.
Danke für eure Einschätzungen!
5 Antworten
Hallo Werner, wie würdest du in dieser Situation vorgehen?
Ursprünglich wurde das Projekt vom Bauamt als Sanierung geprüft und genehmigt. Während des Bauprozesses – also bereits nach Baubeginn – wurde jedoch festgestellt, dass baurechtlich eine neue Genehmigung erforderlich ist. Ein entscheidender Punkt dabei ist, dass der ursprüngliche Bestand des Gebäudes etwa 30 cm über die Grundstücksgrenze hinausragte. Aufgrund des hohen Alters des Gebäudes wurde hierfür eine Ausnahmegenehmigung erteilt.
Da der alte Bestand nun vollständig verschwunden ist, hat diese Genehmigung keine Relevanz mehr. Ich vermute, dass dies für das Bauamt der ausschlaggebende Faktor war, weshalb keine andere Entscheidung möglich war. Letztendlich kann niemand unter ein 120 Jahre altes Gebäude schauen – insbesondere, weil auf dem benachbarten Grundstück ebenfalls neu gebaut wurde und dort nur 20–30 cm Erde abgetragen werden mussten …
Wenn Du es weiter als Sanierung laufen lässt und die KfW später bei einer Prüfung entscheidet, dass es sich aber um einen Neubau handelt, weil dies auch in letzter Konsequenz das Bauamt so entschieden hat, dann ist die Förderung nachträglich ihn Gefahr und Du bekommst vom Bauherrn möglicherweise den schwarzen Peter. Ich würde die Situation der KfW darstellen und hoffen, dass Du eine eindeutige Auskunft bekommst, ob es sich um eine Sanierung oder um einen Neubau handelt. Bei der Anfrage solltest Du vielleicht in Deiner Formulierung darauf achten, dass die KfW es dann eher als Sanierung einstuft. Also formuliere es so, dass es Deiner Meinung nach eine Sanierung bleibt, obwohl in der Baugenehmigung "Neubau" steht.
Baurecht: Hier in NRW darf man abreißen und Neu bauen innerhalb der alten Kubatur, auch wenn Abstandsflächen zuvor nicht eingehalten wurden. Aber wenn die Fundamente alle erneuert werden, so ist das definitiv ein Neubau, und in der Konsquenz gelten dann auch alle Regeln des Neubaus wie GEG, Brandschutz, barrierefreies Bad, Aufzug ab 5 Geschosse usw.
Wenn beim Nachbarn "nur" 30cm Erde abgetragen wurde hätte der Bauherr oder Statiker oder Bodengutachter ja um die Problematik wissen müssen. Mir erscheint das Konstrukt aus zwei nicht abgebrochenen Wänden eher wie der Versuch, einen Neubau als Sanierung darzustellen, obwohl eigentlich im ganz wesentlichen Neu gebaut wird. Wenn dann solche Konstrukte nicht aufgehen hat man halt Pech gehabt, das Risiko ist bekannt, und im geschilderten Fall auch erheblich.
In der Tat will die KfW dass der EB entscheidet, was ich hier aber einfach nicht machen würde, das Risiko ist garnicht einzuschätzen, und für so eine auch juristische Einschätzung ist hier keiner ausgebildet und m.E. auch nicht versichert. Ich würde wie Herr Landgraf die Frage bei der KfW einreichen mit Bitte um eine definitive Entscheidung, aber ich würde nichts schönreden sondern die Fakten klar auf den Tisch legen.
Der verfügte Baustop des Bauamt ist m.E. nicht die Folge davon dass eine Wand 30cm auf Nachbars Grundstück steht, solche Dinge waren um 1900 teilweise "normal", z.B. wenn nachträglich an eine Hauswand angebaut wurde (was aber zuvor nicht vorgesehen war) dann hat man sich bei kleinen Gebäuden dort mit seiner Decke eingehangen, dem Nachbarn den Wert der halben Wand bezahlt und gut war. So eine angesetzte Wand erhennt man recht gut daran, dass die Frontwand dann mit der Seitenwand nicht richtig im Verband gemauert ist. Also möglicherweise ist die Seitenwand auf Nachbars Grund garnicht die eigene Wand, obwohl es so aussieht, nur weil das Nachbarhaus als erstes weggenommen wurde.
Bei einem KfW Webinar vor ca. 2 Jahren war die Aussage
Alles, was sich innerhalb der bestehenden Kubatur abspielt (auch Teilabriss, Wiederaufbau) ist Sanierung für die KfW.
Alles außerhalb ist Neubau.
Bei der Fragestellung ging's um Erweiterung und Anbau, meine ich.
Die KfW überlässt gerne die Entscheidung dem EEE. Das ist aus Haftungsgründen für uns immer ziemlich blöd. Als Hilfestellung der KfW ist die Aussage, dass gilt, was das Bauamt genehmigt. Nun wird das ganze als Neubau betrachtet, vorher aber als Sanierung. Was nun? Wenn Du nicht die Entscheidung treffen kannst oder willst, dann schildere schriftlich der KfW den Sachverhalt. Vielleicht hast Du Glück, und sie nimmt Dir die Entscheidung ab. Ich glaube aber eher nicht. Möglicherweise musst Du dort beharrlich bleiben.