Fallende Immobilienpreise in Deutschland haben sich auch in 2024 fortgesetzt. Allerdings ist der Preisverfall deutlich abgeschwächt. Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte sanken die Kosten für Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber dem Vorjahr real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 2,2 Prozent, um 2,8 Prozent. Im Jahr 2023 lagen die Preise real noch 10,1 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die Studie „Postbank Wohnatlas 2025“ zeigt zudem auf, in welchen Regionen der Anteil energieeffizienter Wohnungen besonders hoch oder besonders niedrig ist, und welchen Preisaufschlag Verkäufer gegenüber Immobilien mit schlechteren Effizienzklassen verlangen. Die Untersuchung führten Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch.
Fallende Preise in den großen Städten
Besonders vom Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr sind die sieben größten deutschen Städte („Big 7“) betroffen. Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr bei den „Big 7“ verzeichnete Stuttgart mit minus 5,6 Prozent. Auch in München sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand, und zwar real um durchschnittlich 3,5 Prozent. Trotzdem mussten Kaufinteressierte durchschnittlich 8.787 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Mit durchschnittlich 6.191 Euro ist Hamburg die zweitteuerste Stadt. In Frankfurt am Main müssen Kaufende mit durchschnittlich 6.160 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Im Umland der Big 7 sind die Kaufpreise inflationsbereinigt fast überall gesunken. Die stärksten realen Preisrückgänge im Speckgürtel der Metropolen verzeichneten die Landkreise Dahme-Spreewald (-17,5 Prozent) und Oder-Spree (-9,9 Prozent) bei Berlin sowie der Landkreis Starnberg im Umland von München mit ebenfalls minus 9,9 Prozent.
Wo lässt es sich in Deutschland energieeffizient wohnen?
Postbank Wohnatlas 2025
Im Durchschnitt aller 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands ist die Energieeffizienz von 31 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen sehr gut bis durchschnittlich eingestuft (Klassen A+, A, B, C und D). Am höchsten ist der Anteil in den sieben größten Metropolen („Big 7“) mit durchschnittlich 32,3 Prozent, am niedrigsten in den kreisfreien Mittelstädten mit 29,7 Prozent.
In 39 Regionen, überwiegend in Ostdeutschland und Südbayern, liegt der Anteil bei mindestens 40 Prozent. Den höchsten Wert verzeichnet der brandenburgische Landkreis Oberhavel mit 49 Prozent, gefolgt von der Stadt Jena (Thüringen) und dem bayerischen Landkreis Rottal-Inn mit jeweils 47,9 Prozent. Die weiteren Plätze belegen die Landkreise Heidenheim (47,3 Prozent), Barnim (46,8 Prozent), Ostallgäu (46,7 Prozent) und Landsberg am Lech (46,2 Prozent).
Wo für Energieberater noch viel zu tun ist
In 21 Regionen liegt der Anteil der Wohnungen mit Energieklasse D oder besser dagegen unter 20 Prozent. Am niedrigsten ist er im brandenburgischen Landkreis Prignitz mit 13,6 Prozent. Knapp darüber liegen die Landkreise Holzminden (Niedersachsen) mit 14,6 Prozent und Rhein-Hunsrück-Kreis (Rheinland-Pfalz) mit 14,7 Prozent. Ebenfalls unter den Schlusslichtern sind die brandenburgischen Landkreise Uckermark (15,6 Prozent) und Elbe-Elster (16,1 Prozent).
Hoher Anteil energieeffizienter Wohnungen in vier ostdeutschen Großstädten
Unter den deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern führen zwei ostdeutsche Städte das Ranking an: In Jena erreichen 47,9 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen die Energieeffizienzklasse D oder besser, in Cottbus sind es 43,7 Prozent. Auch Chemnitz (40,1 Prozent) und Erfurt (39,7 Prozent) gehören zur Spitzengruppe und belegen Platz sieben und acht im Städtevergleich.
Aufpreis für Energieeffizienz fällt in Hamburg höher aus als in anderen Metropolen
Neben der Verfügbarkeit ist auch der Preis ein wichtiger Kauffaktor. In den „Big 7“ liegt der Durchschnittspreis der Angebote mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz bei 6.748 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen der Effizienzklassen E bis H sind im Durchschnitt 1.782 Euro pro Quadratmeter günstiger.
In Hamburg ist der Aufschlag am höchsten. Dort liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen mit Effizienzklasse D oder besser bei 7.409 Euro pro Quadratmeter. Das sind 2.545 Euro mehr als bei Angeboten der Klassen E bis H. Es folgt München mit einem Aufpreis von 2.256 Euro. Die geringste Differenz weist Stuttgart mit 1.023 Euro auf.
Postbank Wohnatlas 2025
„In Regionen mit besonders teuren energieeffizienten Wohnungen kann sich die Sanierung einer älteren oder weniger effizienten Immobilie lohnen“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. „Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt stark vom Einzelfall ab. Entscheidend sind neben dem Sanierungsbedarf auch die Anzahl der Wohneinheiten, denn energetische Maßnahmen betreffen die Eigentümergemeinschaft. So kostet die Dachdämmung in einem Vier-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem Gebäude mit 20 Wohnungen, wo sich der Aufwand auf mehr Schultern verteilen lässt. Auch die Höhe der Rücklagen und veraltete Heizungen spielen eine Rolle. Oft genügt es, nur Dach und Keller statt der gesamten Fassade zu dämmen.“
Preisvorteil für energieeffizientere Wohnungen im thüringischen Landkreis Greiz
Auch abseits der Metropolen kann Energieeffizienz kostspielig werden. Unter den untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es 29 Regionen, in denen die durchschnittlichen Preisaufschläge für Angebote der Klassen D und besser bei mindestens 1.500 Euro pro Quadratmeter liegen. An erster Stelle steht der Landkreis Miesbach (Bayern). Dort verlangen Verkäufer im Schnitt einen Aufpreis von 3.112 Euro pro Quadratmeter. Auch viele Ferienregionen fallen in diese Kategorie. Dazu gehört neben Miesbach auch der bayerische Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Aufschlag von 2.291 Euro pro Quadratmeter. Unter den Top 10 befinden sich auch die Landkreise Cuxhaven (2.199 Euro), Schleswig-Flensburg (2.187 Euro) und Vorpommern-Rügen (2.172 Euro) an der Nord- und Ostseeküste.
In 62 Regionen beträgt der durchschnittliche Preisaufschlag dagegen weniger als 500 Euro pro Quadratmeter. Im Landkreis Greiz (Thüringen) sind Angebote mit den Energieeffizienzklassen D oder besser sogar günstiger. Ihr Durchschnittspreis liegt um 172 Euro pro Quadratmeter unter dem für Angebote der Klassen E bis H. Es folgen zwei weitere Regionen in Thüringen. Im Landkreis Gotha liegt der Aufschlag im Schnitt bei 22 Euro und im Kreis Altenburger Land bei 32 Euro. Ostdeutschland ist insgesamt achtmal unter den Top 10 mit den niedrigsten Preisaufschlägen vertreten.
„Auch wenn energieeffiziente Wohnungen preislich im Vorteil sind, sollten Kaufinteressierte andere Faktoren nicht unterschätzen“, sagt Manuel Beermann. „Manchmal lohnt sich trotz Sanierungskosten der Kauf einer weniger energieeffizienten Wohnung, wenn ihre Lage attraktiv ist. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert halten oder steigern. Ein sehr energieeffizientes Objekt in Randlage oder einer weniger ansprechenden Umgebung wird dagegen auch trotz zusätzlicher Investitionen nicht zur Topimmobilie.“ Quelle: Postbank / si
Einteilung der Bauten in Deutschland nach Endenergieverbrauch
