Die Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) hat Vorschläge zur Änderung des Mietrechts vorgelegt. Sie sollen die energetische Modernisierung von Mietwohnungen erleichtern. Nach Auffassung von Rolf Kornemann, BSI-Vorsitzender und Präsident von Haus & Grund Deutschland, könnten nach geltendem Mietrecht klima- und umweltfreundliche Modernisierungen entweder nur unter erheblichem Aufwand vorgenommen werden oder seien sogar gänzlich unmöglich. Ohne die vom BSI vorgeschlagenen Änderungen seien die angestrebten klimapolitischen Ziele nicht zu erreichen. Folgende Vorschläge hat der BSI vorgelegt:
- Definition des mietrechtlichen Mangels (§ 536 BGB):
Die Durchführung einer klima- oder umweltfreundlichen Modernisierung eines Bauwerkes ist mietrechtlich ein „Mangel“. Kraft Gesetzes wird die Miete für die Zeit der Arbeiten in der Regel bis zu 50 oder 100 % gemindert. Umweltschützende Baumaßnahmen führen folglich zu einer finanziellen Belastung des Vermieters. Die BSI regt darum an, die Mietminderung für klima- und umweltfreundliche Modernisierungen auszuschließen. - Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 BGB):
Mieter sind nicht verpflichtet, energetische Sanierungen mit Verweis auf Belange des Umweltschutzes zu dulden. In der Praxis verhindert dies laut BSI Fortschritte bei der energetischen Sanierung des Wohnungsbestands oder verzögert sie dauerhaft. Die BSI empfiehlt daraum, sämtliche klima- und umweltfreundlichen Modernisierungen gesetzlich als grundsätzlich duldungspflichtige Maßnahmen zu definieren. - Formalien der Mieterhöhung (§ 559 BGB, § 559b BGB):
Das Mietrecht ermöglicht Modernisierungsmieterhöhungen wegen nachhaltiger Einsparung von Energie oder Wasser. Nach herrschender Auslegung dieses Tatbestandsmerkmals können laut BSI die Kosten etwa für Photovoltaikanlagen oder Sonnenkollektoren nicht Gegenstand einer Mieterhöhung sein, da lediglich der Energieträger ausgetauscht werde. Deswegen bedürfe es der gesetzlichen Klarstellung, dass alle klima- oder umweltfreundlichen Modernisierungen Mieterhöhungen erlauben. Darüber hinaus sei die formell wirksame Modernisierungsmieterhöhung eine faktisch kaum zu meisternde Herausforderung. Sie müsse im Sinne der Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter erheblich entbürokratisiert werden. - Streichung gesetzlicher Ausschlusstatbestände (§ 557 BGB):
Eine Mieterhöhung infolge einer energetischen Modernisierung ist für viele Mietwohnungen gesetzlich ausgeschlossen. Dies gilt zum einen für Staffelmietvereinbarungen zum anderen für Indexmieten. Mieterhöhungen infolge klima- oder umweltfreundlicher Modernisierungen sollten laut BSI auch in diesen Fällen gesetzlich zugelassen werden. - Umlage von Betriebskosten (§ 556 BGB):
Betriebskosten kann der Vermieter nur auf den Mieter umlegen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Dies ist bei Betriebskosten, die infolge einer klima- oder umweltfreundlichen Modernisierung neu entstehen, regelmäßig nicht der Fall. Die Betriebskostenverordnung, auf die in fast allen Mietverträgen verwiesen wird, kennt moderne Anlagen zur Energiegewinnung nicht (beispielsweise Solaranlagen). Die Umlage von Betriebskosten, die infolge klima- oderumweltfreundlicher Modernisierungen neu entstehen, sollte daher nach Vorstellungen der BSI auf einseitige Erklärung des Vermieters zulässig sein.
Die BSI hat zu den einzelnen Punkten auch ausformulierte Gesetzestexte ( Download ) vorgelegt. GLR
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