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Wohngebäude in Industriegebiet: KfW verweigert Förderung

Hallo zusammen,

ein Kunde hat ein historisches Anwesen in einem Industriegebiet erworben. Dieses Anwesen besteht aus zwei Gebäuden. Ein Gebäude, das vorher schon wohnlich genutzt wurde, soll energetisch zum KfW-Effizienzhaus Denkmal saniert werden und weiter wohnlich genutzt werden. Das andere Gebäude soll gewerblich genutzt werden und hat mit dem KfW-Antrag nichts zu tun.

Zunächst verweigerte die KfW die Förderung der Wohngebäudesanierung mit dem Argument, im Kaufvertrag sei von einer "Mischnutzung" die Rede. Daraufhin habe ich der KfW - nach vorheriger telefonischer Klärung - über die Bank des Kunden eine Stellungnahme geschickt, in der ich klarstelle, dass die Mischnutzung sich auf das Anwesen als Gesamtheit bezieht, und nicht auf die jeweiligen Gebäude. Laut Sachbearbeiter von der KfW-Hotline sollte das dann kein Problem mehr sein.

Nun erfuhr ich heute, dass die KfW weiterhin die Förderung verweigert, diesmal mit dem Argument, das Wohnhaus stehe in einem Gewerbegebiet, daher könne die energetische Sanierung nicht gefördert werden.

Sowohl die Bank als auch die Stadt als Verkäuferin des Anwesens haben mit der mit dem Fall betrauten KfW-Sachbearbeiterin Kontakt aufgenommen, und die Stadt hat sogar dargelegt, dass die Nutzung des zu fördernden Gebäudes als Wohngebäude baurechtlich völlig unproblematisch, ja sogar gewünscht sei, auch wenn es im Gewebegebiet stehe.

Nichts zu machen. Die KfW schaltet auf stur. Ich muss sagen, so etwas absurdes ist mir bis jetzt noch nicht untergekommen. Der Kunde (privat) hat jetzt ein echtes Problem, da die ganze Finanzierungsplanung nicht mehr passt. Bei ca. 300.000 € verweigertem Fördervolumen (4 WE à 75.000 € im Prog. 151) tut der Zinssprung auf ein normales Bankdarlehen schon weh...

Wer hat schon ähnliches erlebt, wer weiß Rat, ob und wie hier weiter vorzugehen ist?

Danke & Gruß

Frank-Stefan Meyer

Datum: 06.11.2014 15:59:03

Re: Wohngebäude in Industriegebiet: KfW verweigert Förderung

So, mittlerweile habe ich mehr Details in Erfahrung gebracht:

Es handelt sich um ein Gewerbegebiet. Die Folge laut KfW ist, dass nach §34 BauGB eine wohnwirtschaftliche Nutzung dort "nur ausnahmsweise und nur für den dort ansässigen Gewerbetreibenden ... als untergeordnete Nutzung (max. 49,99%) zulässig" ist.

Nun ist diese Voraussetzung ja erfüllt: Mein Kunde, der dort in Gebäude 2 und auf den Außenflächen ein Gewerbe betreibt (>50%), wird in Gebäude 1 mit seiner Familie dauerhaft wohnen (<50%).

Ist irgendjemandem eine Bestimmung bekannt, die besagt, dass Wohngebäude der o.g. Art vom CO2-Gebäudesanierungsprogramm ausgeschlossen sind und daher eine Förderung durch die KfW nicht möglich ist?

Für den Kunden ist die Mittelsperre insofern fatal, als dass er schon - wie übrigens von der KfW erlaubt (s. FAQ) - "auf eigenes Risiko" mit den Maßnahmen begonnen und schon ca. 70.000 € verbaut hat...

Danke für jeden hilfreichen Tipp!

Grüße

Datum: 07.11.2014 11:10:35

Re: Wohngebäude in Industriegebiet: KfW verweigert Förderung

Das ist ja schon eine ganz schön verzwickte Sache.

Für mich ist allerdings mal interessant: Woher weiß die KfW, wo das Haus steht ????(Wohngebiet/Industriegebiet).

Ich persönlich habe mich darum noch nie gekümmert, wo das Haus steht. Die einzige Differenzierung ist in allen Dokumenten der KfW lautet, ob es Wohngebäude oder NWG ist.
Ich finde es sowieso rechtlich kaum haltbar, dass sich alle KfW-Vorschriften auf verschiedene Dokumente verteilen. Es müsste meiner Meinung nach einen ordentlichen Vertrag mit allen Vorschriften geben, der zw. Bauherr, Sachverständigen und Haubank geschlossen wird.
Datum: 10.11.2014 07:54:32

Re: Wohngebäude in Industriegebiet: KfW verweigert Förderung

Auch ich habe mich noch nie um diese Fragestellung gekümmert. Wieso auch, ich bin Energieberater und nicht Verwaltungsjurist.
Vielleicht hilft Ihnen das eigene Schreiben der KfW über die "interne Spruchpraxis" (was für ein abstruses Vorgehen ist das denn überhaupt; heute so, morgen vielleicht...) unter Punkt 1:
"...Die KfW nimmt keine baurechtliche Beurteilung von Vorhaben vor, sondern stellt auf die baurechtliche Einordnung der Bauvorhaben als Sanierung oder Neubau ab. Sofern für das Vorhaben keine Baugenehmigung einzuholen oder dieser keine Einordnung zu entnehmen ist, bitten wir um Auslegung des Bauordnungsrechtes inkl. des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich EEWärmeG) und der Energieeinsparverordnung für die Bewertung des Vorhabens durch einen beteiligten Sachverständigen..."

Gruß Heinz Pluszynski
Datum: 10.11.2014 11:06:21

Re: Wohngebäude in Industriegebiet: KfW verweigert Förderung

So... Mittlerweile habe ich mal mit der zuständigen Sachbearbeiterin bei der KfW telefoniert, und der Schleier scheint sich zu lüften:

Eine der Fördervoraussetzungen im Programm 151 ist ja, dass jede Wohneinheit, für die Fördergeld beantragt wird, für eine "dauerhafte wohnliche Nutzung" bestimmt sein muss. Und aus der Formulierung des Kaufvertrages meines Kunden lässt sich genau dieses eben nicht herauslesen, da steht wörtlich:
"Es existiert an Ort und Stelle kein Bebauungsplan, im Flächennutzungsplan ist die Fläche als gewerbliche Baufläche festgestellt. Art und Maß der baulichen Nutzung sind im Rahmen des § 34 Bau GB zu beurteilen. Bei dem Gebiet ... handelt es sich um ein Gewerbegebiet mit der Folge, dass die Nutzung "Wohnen" dort nur ausnahmsweise und nur für den dort ansässigen Gewerbetreibenden oder Betriebsleiter als untergeordnete Nutzung (max. 49,99%) zulässig ist.

Es scheint nach diesem Passus also keine "Bestimmung für die dauerhafte wohnliche Nutzung" vorzuliegen. Im Gegenteil: Es gibt eine Einschränkung auf einen bestimmten Personenkreis (nämlich diejenigen, die auf dem Grundstück ihr Gewerbe betreiben) und eine Einschränkung auf eine bestimmte zeitliche Dauer (nämlich nur solange, wie der o.g. Personenkreis das Gewerbe dort betreibt - das steckt m.E. ja auch in dem Begriff "ausnahmsweise").

Wie die KfW jetzt an den Kaufvertrag kommt - keine Ahnung. Ich nehme an, die Hausbank ist verpflichtet, alle relevanten Unterlagen weiterzuleiten.

Ein Kollege aus dem DEN schlug jetzt vor, im Angebot als Energieberater an die Kunden einen Standardpassus zu schreiben:
"Annahme, dass das Gebäude für eine dauerhafte wohnliche Nutzung bestimmt ist (Verantwortung des Kunden)." o.ä. ...

Grüße

Datum: 10.11.2014 13:27:37

Re: Wohngebäude in Industriegebiet: KfW verweigert Förderung

Ich halte das, als Nichtjurist, Nichtverwaltungsfachmann und Nichtarchitekt immer noch für eine absurde Begründung. An Ihrer Stelle würde ich mir mal ein gewerbliches Förderprogramm der KfW raussuchen und per Mail fragen, ob Sie eine gewerbliche Förderung für dieses Objekt beantragen können.
Da kommt dann vermutlich eine Ablehnung mit der Begründung, es handle sich um ein Wohngebäude.

Gruß
Datum: 10.11.2014 18:28:30

Re: Wohngebäude in Industriegebiet: KfW verweigert Förderung

>...ob Sie eine
>gewerbliche Förderung für dieses Objekt
>beantragen können.
>Da kommt dann vermutlich eine Ablehnung mit
>der Begründung, es handle sich um ein
>Wohngebäude.
Das hatte ich mir auch schon überlegt. Mit dem Ergebnis, dass es wohl nichts bringen wird. Irgendwie scheint das Gebäude meines Kunden da duch das Raster des "CO2-Gebäudesanierungsprogramms der Bundesregierung" zu fallen.
Ich hoffe jetzt, dass er mit der Bank und der Stadt eine vernünftige Regelung findet. Das ist eindeutig außerhalb meines Kompetenzbereichs als GEB...
Datum: 11.11.2014 21:43:32

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