GEB Newsletter: 25-2012 | 24.10.2012

RECHT

Mietminderung bei nicht regelbarer Heizung

Unabhängig davon, wie alt ein Haus und damit dessen technische Ausstattung ist, muss in einer mit Heizung vermieteten Wohnung in den Haupträumen eine „Behaglichkeitstemperatur“ von 20 bis 22 °C erreichbar sein. Zudem müssen die Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme in den einzelnen Räumen separat zu regulieren. Der Vermieter kann sich dabei jedenfalls nicht darauf berufen, die zwar nicht ausreichende Beheizung sei ja die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit, da das Heizsystem zum Jahr seiner Errichtung noch den technischen Vorschriften entsprochen habe. Das hat das Amtsgericht Köln klagestellt (Az. 201 C 481/10).

Der Fall
Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, ging es in der gerichtlichen Auseinandersetzung um eine 65 m2 große Wohnung mit Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Diele in einem 1964 erbauten Haus. Die Mieter monierten mit einem von ihnen gefertigten Raumtemperaturmessungs-Protokoll, dass eine Beheizbarkeit der Wohnung auf 20 °C praktisch nie erreicht wird. Zudem müssten sie durchschnittlich sieben Mal am Tag stoßlüften, damit sich kein Schimmel bilde. Weshalb sie das letzte Jahr über jeweils jeden Monat einen Teil der Miete einbehalten hatten. Eine Mietminderung, mit der die Hauseigentümer allerdings nicht einverstanden waren und deshalb nun das ausstehende Geld einklagten.

Auch Sachverständiger misst nur 19 °C
Wobei sie die richterliche Unterstützung fanden – jedoch nur zum Teil. Zwar steht nach Überzeugung des Gerichts fest, dass die umstrittene Wohnung mit Fehlern behaftet war, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt haben. Denn auch ein offizieller Sachverständiger hat an dem Tag der Ortsbesichtigung bei 7 bis 8 °C in der Wohnung nur eine Temperatur von 19 °C messen können und festgestellt, dass die Heizung nur zentral in der Küche regulierbar ist.

Anspruch auf Einzelraumregelung
„Das entspricht nicht mehr den heutigen rechtlichen Anforderungen, die eine Einzelregulierung der jeweiligen Heizungen in den verschiedenen Zimmern vorschreiben“, erklärt Rechtsanwalt Bernd Beder. Wird doch durch eine unterschiedliche Temperierung von Haupt- und Nebenräumen die Wohnlichkeit und damit die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume erheblich beeinflusst. So dürfte beispielsweise im Bad eine höhere Temperatur zum Gebrauch vonnöten sein, während im Schlafzimmer eine deutlich niedrigere Temperatur gerade angenehm empfunden wird.

Mietminderung nur in der Heizperiode
Das Gericht hält deshalb eine Mietminderung von 20 % sehr wohl für angemessen. Aber nur für die Wintermonate Januar und Februar. Für die Übergangszeit mit den Monaten März und April kämen nur noch 10 % infrage. Und für die Sommermonate entfällt das Minderungsrecht mangels Heiznotwendigkeit völlig. Ab Oktober wäre zwar grundsätzlich wieder eine 10-prozentige Mietminderung berechtigt gewesen. Allerdings hatten die Mieter zu diesem Zeitpunkt eine ihnen von den Hauseigentümern angebotene Modernisierung der Heizung abgelehnt. Womit sie von da an überhaupt nicht mehr mindern durften, da sie durch ihr Verhalten die Mängelbeseitigung selbst vereitelt hatten. GLR
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