GEB Newsletter: 08-2007 | 03.04.2007

RECHT

Umstellung auf Zentralheizung

Mieter müssen die Umstellung von Gasetagen- auf Zentralheizung dulden, wenn der Vermieter eine hiermit verbundene Energieeinsparung nachweisen kann. Dies berichtet der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) in seinem Infopool. Durch ein Urteil vom 27. November 2006 habe das LG Berlin einen Mieter zur Duldung des Einbaus einer Zentralheizung bei zuvor vorhandener Gasetagenheizung verurteilt.

Wie der BBU erläutert, hatte in dem entschiedenen Fall zunächst der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter geduldet. Die Parteien hatten dabei eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen, worin sich der Vermieter verpflichtete, nach dem Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter weitere Modernisierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen. Eine diesbezügliche Ausnahme wurde jedoch für energiesparende Maßnahmen vereinbart.

Auf massive Einsparungen berufen
Die Arbeiten wurden im Jahr 1990 durchgeführt. Später wurde das Objekt verkauft. Der neue Eigentümer kündigte im August 2004 den Einbau einer Zentralheizung, den Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung sowie den Einbau von Warmwasserzählern an. Dies wurde auf die Einsparung von Heizenergie und Wasser gestützt. Der Vermieter baute eine Gasbrennwertheizung mit Warmwasserversorgung ein. Er berief sich darauf, dass diese einen Nutzungsgrad von 107% erziele, bis zu 70% weniger Energie als ein alter Heizkessel und 50% weniger als moderne Niedertemperaturkessel benötige.

Einsparung von 4% „bewiesen“
In dem Verfahren wurde Beweis darüber erhoben, ob diese Gasbrennwertheizung mit Warmwasserversorgung im Verhältnis zur Beheizung mit Hilfe der vorhandenen Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung zu einer Einsparung von Heizenergie führe. Der Gutachter kam zu dem Ergebnis, dass bei Einsatz einer derartigen zentralen Heizungsanlage gegenüber einer dezentralen Heizungsanlage eine Einsparung von Primärenergie in Höhe von 4% erreicht werde.

Verbesserung der Mietsache?
Das LG Berlin kam aufgrund dieses Gutachtens zu dem Ergebnis, dass es sich um eine duldungspflichtige Maßnahme handele. Zuvor führt das Landgericht grundsätzlich aus, dass der Anschluss einer Wohnung an eine Gaszentralheizungsanlage mit Warmwasserversorgung gegenüber einer vorhandenen Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung grundsätzlich keine Verbesserung der Mietsache darstelle. Von diesem Grundsatz ergebe sich jedoch eine Ausnahme für den Fall, dass eine Modernisierungsmaßnahme der Energieeinsparung diene.

Primärenergieeinsparung entscheidend
Eine solche Modernisierung könne auch dann gegeben sein, wenn es sich um den Anschluss an eine Zentralheizungsanlage handelt, die einen höheren Wirkungsgrad als eine vorhandene Gasetagenheizung habe. Eine Verbesserung des Wirkungsgrades könne sich aus dem technischen Fortschritt ergeben. Diesem Fortschritt sollte auch die von den Parteien in die Modernisierungsvereinbarung aufgenommene Öffnungsklausel Rechnung tragen. Dies sei nicht auf andere Maßnahmen, wie etwa die Anbringung einer Wärmedämmfassade oder den Einbau von Isolierglasfenstern beschränkt. Das Gericht stellt laut BBU nochmals klar, dass es im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB „Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ auf die Einsparung der Primärenergie ankomme. GLR

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