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Wohngebäude mit drei Hausnummern und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Werte Forumsteilnehmer.

Bekommt ein kompaktes Wohngebäude (Altbau, Baujahr ca. 1970) mit drei Hausnummern und drei eigenen Hauseingängen (jeweils 6 vermietete Wohnungen, also insgesamt 18 Mietwohnungen - von denen jede seine eigene Therme hat) EINEN Ausweis oder DREI Ausweise?

Nach EnEV-Statuten ist bei NEUbauten für einen Dreispänner jeweils EIN Energieausweis zu erstellen - wohlgemerkt EnergieAUSweis, nicht EnEV-NACHweis (für den EINER für das gesamte Gebäude reicht); für einen ALTbau ist für ein Gebäude mit den vor beschriebenen drei Hausnummern jedoch nur EIN Energieausweis ausreichend: Können Sie mir das als Sachverständige bestätigen?

Für diese Antworten bereits jetzt herzlichen Dank!

T. Siebentritt
Datum: 24.11.2014 18:35:27

Re: Wohngebäude mit drei Hausnummern und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Wieso sollte nur EIN Energieausweis ausreichend sein?
Hm . . . steht doch deutlich in der 11. Staffel der Auslegungsfragen zur Energieeinsparverordnung (EnEV) (Antwort 3, siehe unten)


Auslegung zu § 17 Absatz 3 Satz 1 EnEV 2009
(Ausstellung von Energieausweisen für Wohngebäude)
Frage:
Können Energieausweise auch für Teile eines Wohngebäudes ausgestellt werden?
Antwort:
1. Nach § 17 Absatz 3 Satz 1 EnEV müssen Energieausweise im Sinne des § 16 EnEV
für Gebäude ausgestellt werden. Eine Ausstellung für Gebäudeteile kommt nach § 17
Absatz 3 Satz 2 EnEV nur für gemischt genutzte Gebäude in Betracht, wenn die
unterschiedlichen Nutzungen (also teils Wohnnutzung bzw. teils Nichtwohnnutzung) in
solchen Gebäuden nach den Regeln des § 22 EnEV materiell-rechtlich getrennt
behandelt werden müssen.
2. Für die Ausstellung von Energieausweisen und Modernisierungsempfehlungen kommt
es darauf an, was unter einem Gebäude im Sinne des § 17 Absatz 3 EnEV zu
verstehen ist.
Weder das Energieeinsparungsgesetz noch die EnEV selbst enthalten eine gesetzliche
Definition eines Gebäudes. § 1 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 EnEV spricht bei der
Beschreibung des Anwendungsbereichs lediglich davon, dass die EnEV für Gebäude
gilt, soweit sie unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden.
Ein Zurückgreifen auf den bauordnungsrechtlichen Gebäudebegriff hilft auch nicht
entscheidend weiter, weil diese Begriffsdefinition keine Außenwände verlangt (vgl. § 2
Abs. 2 Musterbauordnung – MBO 2002).
Zur Abgrenzung von Gebäuden, Gebäudeteilen und Wohnungen können bestimmte
Umstände - meistens mehrere gemeinsam - als Anhaltspunkte herangezogen werden.
Für ein Gebäude können beispielsweise sprechen: Die selbständige Nutzbarkeit, ein
trennbarer räumlicher und funktionaler Zusammenhang, die Abgrenzung durch die
wärmeübertragende Umfassungsfläche, eigene Hausnummer, Eigentumsgrenzen,
eigener Eingang, die Trennung durch Brandwände.
3. Unter Berücksichtigung der o. g. Anhaltspunkte lässt sich Folgendes sagen:
a) Eine Gebäudereihe wie eine Reihenhauszeile mit mehreren Häusern besteht aus
mehreren Gebäuden. Baugleichheit, die bei Reihenhäusern sicher nicht
selbstverständlich ist, würde, selbst wenn sie vorläge, aus mehreren Gebäuden
noch nicht ein Gebäude machen. Hierfür spricht auch Anlage 1 Nr. 2.6 Satz 4
EnEV. Während Anlage 1 Nr. 2.6 Satz 3 EnEV ermöglicht, dass bei der
gleichzeitigen Erstellung aneinander gereihter Gebäude diese hinsichtlich der
energetischen Anforderungen des § 3 EnEV wie ein Gebäude behandelt werden
dürfen, legt Anlage 1 Nr. 2.6 Satz 4 EnEV fest, dass die Vorschriften des
Abschnitts 5 über den Energieausweis hiervon unberührt bleiben. Dies bedeutet,
dass bei der Ausstellung von Energieausweisen eine Behandlung als ein
Gebäude gerade nicht vorgesehen ist. Der Energieausweis ist demzufolge für
jedes einzelne Reihenhaus auszustellen.
b) Vergleichbares gilt für zwei Doppelhaushälften, selbst wenn sie eine
gemeinsame Heizungsanlage aufweisen sollten. Der Energieausweis ist für jede
Doppelhaushälfte gesondert auszustellen.
Zu berücksichtigen ist, dass sowohl Reihenhäuser als auch Doppelhaushälften
häufig nicht baugleich sind und auch nicht den gleichen Modernisierungszustand
aufweisen. Letzterem kommt auch mit Blick auf die
Modernisierungsempfehlungen besondere Bedeutung zu, da diese
Empfehlungen dem etwaigen Modernisierungsbedarf des jeweiligen Gebäudes
Rechnung tragen müssen.
c) Eine Eigentumswohnung kann schon vom Begriff her kein Gebäude sein. Sie
befindet sich vielmehr in einem Gebäude und ist Teil dieses Gebäudes. Der
Energieausweis ist für das Gebäude und nicht für die einzelnen Wohnungen
auszustellen.
Datum: 27.11.2014 08:23:56

Re: Wohngebäude mit drei Hausnr. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Danke für die Auszüge der EnEV-Auslegungen, aus denen man das Resultat ziehen kann, dass auch für meinen beschriebenen Fall drei Energieausweise ausgestellt werden müssen; Kollegen von mir, mit denen ich darüber diskutierte, sind da anderer "Meinung" und würden für das zusammenhängende Gebäude mit drei eigenen Hausnummern und drei eigenen Eingängen nur EINEN EA ausstellen.

Dass jeder einzelne Part dieses Gebäudes auch als ein eigenständig zu berechnendes Gebäude gesehen werden kann, sagt die von Ihnen zitierte Stelle:
"Die selbständige Nutzbarkeit, ein
trennbarer räumlicher und funktionaler Zusammenhang, die Abgrenzung durch die
wärmeübertragende Umfassungsfläche, eigene Hausnummer, Eigentumsgrenzen,
eigener Eingang, die Trennung durch Brandwände." aus.
In der Praxis wird es aber so aussehen, dass für dieses Wohngebäude mit drei mal 6 WEH, nur EIN EA ausgestellt wird.
Fazit:
Ich hätte jedoch gern von DEN Forenteilnehmern, die damit schon öffentlich-rechtliche Erfahrungen gemacht haben, unter erschöpfender Begründung erfahren, ob sie sicher sagen können, ob hier ein oder drei Energieausweise auszustellen sind.
Sorry, aber ich halte alles andere nur als spekulative Begründungsversuche.
Datum: 27.11.2014 08:55:57

Re: Wohngebäude mit drei Hausnr. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Auslegungsfragen nicht eindeutig sind sollten Sie sich eine rechtssichere Auskunft einholen.

Diese bekommen Sie jedoch nicht hier in diesem Forum sondern bei der DENA.

Also anmelden, fragen und sich nach ein paar Tagen über eine Antwort freuen.
Wäre nett, wenn Sie diese dann hier posten würden.

Link zum Portal der DENA:
http://bilanzierung.zukunft-haus.info/portal/customer.pl?Action=CustomerTicketOverView&Type=MyTickets
Datum: 27.11.2014 10:28:28

Re: Wohngebäude mit drei Hausnr. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Ich schließe mich der Interpretation von Sony an und würde hier ebenfalls drei Ausweise ausstellen. Die Kommentierung unterstützt dies. Vereinfacht ausgedrückt lt. Baurecht: 1 Treppenhaus = 1 Hauseingang = 1 Haus. Das Haus ist vom anderen abgegrenzt durch Zwischen- / Brandwände, Giebelwände, eigener Dachboden, eigene Versorgungsleitungen, Fallleitungen, Fallrohre Dachrinne usw. mehr.
Aber auch alte Hasen können mal irren, deshalb gibt es rechtsverbindliuche Aussagen nur beim Gesetzgeber bzw. bei dessen Kommentierungskompetenzen.
Typ an GEB: Wäre es grundsätzlich möglich, neue Kommentierungen für Einzelfälle, sofern sie bekannt werden, in einer eigenen Rubrik zu sammeln? Bis sie in neue Staffeln eingearbeitet werden, dauert ja.
Datum: 02.12.2014 08:02:07

Re: Wohngebäude mit drei Hausnr. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Hallo Thomas,
wir treffen die Entscheidungen ein oder mehrere Energieausweise im Einzelfall.
Geschosswohnungsbau in den 50-70er Jahren haben durchaus nicht immer Brandwände nach heutigem Baurecht oder doppelte Gebäudetrennwände.
Wichtiger ist vielleicht: Sind die Hausteile einander änhlich und gereiht, oder über Eck, etc.?
Entscheidend ist oft auch die Frage: Handelt es sich um drei Untergemeinschaften, die für Ihren Hausteil eigene Entscheidungen treffen können, oder um eine Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. einen Besitzer?
Im ersten Fall kann sich jeder Hausteil energetisch anders entwickeln, was im zweiten Fall unwahrscheinlich ist. Im ersten Fall richtet sich der Allgemeinteil der Heizkostenabrechnung nach den 1000stel eines Hausteils, im zweiten Fall nach den 1000stel des gesamten Gebäudes.
Geht man nach dem Sinn des Energieausweises - Einschätzung der Heizkosten für den neuen Nutzer - stellen wir im ersten Fall drei, im zweiten Fall einen Ausweis aus - Ähnlichkeit der Gebäudeteile vorausgesetzt.
Auch wenn der mittlere Hausteil besser dasteht als die äußeren, sind Wohnung Haus 1 1.OG rechts und Wohnung Haus 2 1.OG links dennoch identisch in Bezug auf den Verbrauch.

Staffeln können nicht alles bis ins Kleinste klären. Wir nehmen unser Recht (oder Pflicht?) als Sachverständige wahr, diese Fälle zu beurteilen. Stimmt der Auftraggeber nicht zu, weil er z.B. eine günstigere Variante der Ausweiserstellung sieht, muss er sich halt einen anderen suchen.
Gruß
Margit
Datum: 02.12.2014 12:45:46

Re: Wohngebäude mit drei Hausnr. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Wenn jede Wohnung seine eigene Therme besitzt, alle 3 Gebäudeteile identisch Abmaße besitzen, gleichzeitig hergestellt worden sind und eine Eigentümergemeinschaft von "allen 3 Eingängen" gebildet wurde, dann schließe ich mich der Interpretation von Margit an.
Wo steht eine Rechtsgrundlage dafür, 3 Ausweise erstellen zu müssen ? Diese EGT-Situation ist nicht mit Reihenhäusern oder Doppelhäusern zu vergleichen.
Datum: 02.12.2014 13:07:38

Re: Wohngebäude mit drei Hausnummern und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Hallo zusammen,
die Fragestellung taucht regelmäßig auf, ich kann aus den Verordnungen, Auslegungen und ergänzenden Fachartikeln dazu keine klare Regel ableiten. M.E. folgt daraus dann ganz klar: den Auftraggeber aufklären, die ordnungsrechhtlichen Grundlagen darlegen, auf Risiken untersuchen, schriftlich die Vorgehensweise fixieren und ggfs. im Endprodukt, hier Energieausweis, dokumentieren.
Man kann das alles nicht eindeutig regeln, das bleibt dem Sachverstand des Ausstellers in Abstimmung mit derm AG überlassen, vernünftige,privatrechtlich abgesicherte Lösungswege zu finden.
Das gilt für viele Sachverhalte, auch für die hier im Forum parallel und aktuell diskutierte Frage der Definition beheizter Räume (Garage mit Heizkörper).
Grüße aus MS
Andreas Deppe
Datum: 03.12.2014 21:21:24

Re: Wohngebäude mit drei Hausnummern und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Ich bin gespannt, wenn der ThemenEröffner die Antwort von der DENA hier veröffentlicht.
Datum: 04.12.2014 07:53:17

Re: Wohngebäude mit drei Hausn. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Genau jetzt - denn ich habe gestern um 8.43 Uhr vom Informationsportal "Energetische Gebäudebilanzierung" der Dena eine Antwort bekommen. Im Wortlaut:

„Betreff: Ein Wohngebäude mit drei Hausnummern und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zu der Frage der Abgrenzung zwischen Gebäuden und Gebäudeteilen gibt es bereits eine offizielle Auslegung zur EnEV, die Sie unter dem folgenden Link finden können: http://www.bbsr-energieeinsparung.de/EnEVPortal/DE/Archiv/EnEV/EnEV2009/Auslegungen/Auslegungen/XI26Energieausweise.html?nn=743320
Demnach sollte die Abgrenzung von Gebäuden und Gebäudeteilen im Einzelfall erfolgen. Die o.g. Auslegung nennt dazu folgende Anhaltspunkte, anhand derer diese Abgrenzung erfolgenden sollte:
- die selbständige Nutzbarkeit
- ein trennbarer räumlicher und funktionaler Zusammenhang
- die Abgrenzung durch die wärmeübertragende Umfassungsfläche
- eigene Hausnummer
- Eigentumsgrenzen
- eigener Eingang
- die Trennung durch Brandwände.
Sie sollten also anhand der o.g. Auslegung prüfen, welche Anhaltspunkte bei dem von Ihnen genannten Gebäude dafür sprechen, dies als ein Gebäude im Sinne der EnEV zu betrachten und welche Anhaltspunkte dafür sprechen, hier von mehreren Gebäuden auszugehen.
Letztlich ist dann anhand dieser Anhaltspunkte eine individuelle Beurteilung vorzunehmen.
Ich hoffe Ihnen damit geholfen zu haben und stehe Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung.“

Fazit: Da nach der Auslegung XI-26 zu § 17 Absatz 3 Satz 1 (Link siehe oben) bei Gebäudereihen wie Reihenhäuser, aber auch bei Doppelhäuser explizit pro Haus ein Energieausweis auszustellen ist, werde ich mich wohl bei "meinem Fall" auch dafür entscheiden, für jedes der drei Häuser - obwohl diese in einem Gebäude integriert sind - auch jeweils einen EA auszustellen. Einzig dagegen sprechen: Keine Eigentumsgrenzen (Gebäude gehört der Bahn), wahrscheinlich keine Brandwände, ein Besitzer.

Ich denke, dass hier somit wohl mehr mit dem Bauch als mit festgelegten Richtlinien gearbeitet werden muss.

Sollten noch andere, wichtige Aspekte zu diesem Thema auftauchen, dann bitte ich alle Interessierten, diese gern zu posten.

Somit besten Dank für alle Antworten und Ihre aufgebrachte Zeit - vielleicht kann der GEB zusätzlich ja wieder (die sehr vermissten) Frage-/Antwort-Rubriken in ihrer Fachzeitschrift bringen, die solch wichtige Fragen wieder beantworten lässt.
Datum: 05.12.2014 08:22:56

Re: Wohngebäude mit drei Hausn. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Liebe Energieberater, das machen wir gerne! Wegen der Umstellung von der bisherigen auf die neue EnEV hatten wir das in diesem Jahr nicht so häufig wie zuvor, aber wir steigen da 2015 wieder ein - versprochen smiley!

 

Schöne Grüße

Britta Großmann

Datum: 05.12.2014 16:04:37

Re: Wohngebäude mit drei Hausn. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

m.E. geht sowohl in der DIBt Auslegung als auch aus der Antwort des dena Portals (das keine Rechtsverbindlichkeit entfaltet) hervor, das es keine eindeutige Antwort gibt sondern das abgewogen werden muß.

Ich würde in dem beschriebenen Fall einen Energieausweis ausstellen, denn in der Abwägung sind für mich belastbar: Ein Grundstück, zusammenhängend, gleicher Bauzeitraum und Modernisierungsstandard, eine Eigentümergemeinschaft bzw. ein Eigentümer (Bahn), gemeinsames KG ohne akustische Trennung oder gar mit einer Bodenplatte, also bereits formal ein Gebäude.
Das ist für mich belastbarer als 3 Hausnummern (was sagen die aus?), 3 Aufgänge bzw. Eingänge (dienen einer günstigen Erschließung; manches EFH mit Einliegerwohnung hat schon 2 Eingänge...)) was hier(!) für 3 Einheiten spricht.

Im Anhang zu einem solchen Energieausweis schreibe ich auch die Begründung meiner Abwägung nieder.

Angenommen, eine der drei "Einheiten" wäre komplett modernisiert würde ich auch 3 Ausweise ausstellen.
Datum: 17.02.2015 10:47:01

Re: Wohngebäude mit drei Hausn. und drei -eingängen: Wieviel Energieausweise?

Meine Einstellunng à propos Anzahl der Energieausweise ging seit dem Anstoß dieses Themas bereits stark in Richtung EIN Energieausweis. Ihre Meinung hier, Herr Engels, bekräftigt das wiederum.

Besten Dank an dieser Stell nochmals für das rege Interesse und die vielen qualifizierten Feedbacks!


Energiereiche Grüße

Thomas Siebenritt
ENERGIEBERATUNG 7TRITT, Ingolstadt
Datum: 20.02.2015 15:30:05

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